Licitação, reforma tributária e a necessidade de capacitação do quadro funcional

O condomínio agrícola é, há décadas, instrumento difundido de organização da exploração rural no Brasil, permitindo que múltiplos produtores conjuguem terra, capital, máquinas e trabalho sem que se constitua nova pessoa jurídica. Por outro lado, a reforma tributária do consumo reacende o interesse pelo tema.

O condomínio agrícola tem raiz no condomínio voluntário do Direito Civil. Cuida-se de situação em que duas ou mais pessoas são cotitulares de um mesmo bem — no caso, o imóvel rural ou a exploração que sobre ele se desenvolve —, exercendo cada qual direitos sobre a totalidade da coisa, limitados pelos iguais direitos dos demais e proporcionais à respectiva quota. É o chamado condomínio pro indiviso, em que inexiste divisão física da coisa, mas partilha ideal de sua titularidade, de seus frutos e de suas despesas.

No plano específico do agronegócio, a figura encontra fundamento próprio no Estatuto da Terra. O artigo 14 da Lei nº 4.504/1964 autoriza os agricultores e trabalhadores rurais a constituir “entidades societárias por cotas, em forma consorcial ou condominial, com a denominação de ‘consórcio’ ou ‘condomínio’”, cujos atos constitutivos devem ser arquivados na Junta Comercial, quando praticarem atos de comércio, ou no Cartório de Registro das Pessoas Jurídicas, quando não. Transposta para a lavoura, a figura traduz-se na exploração conjunta de imóvel rural por vários produtores que, mantendo cada um a sua autonomia, compartilham a estrutura produtiva e repartem, na proporção de suas quotas, os custos e a produção. Cada condômino permanece, juridicamente, produtor rural autônomo — e não sócio de um ente coletivo: o condomínio não é pessoa jurídica, não tem personalidade, patrimônio próprio nem lucro seu; há, tão somente, co-propriedade e partilha da coisa e de seus frutos.

Quanto à constituição, o condomínio agrícola pode originar-se da aquisição conjunta do imóvel, da sucessão hereditária (condomínio que se forma com a abertura da sucessão, artigo 1.784 do Código Civil) ou de instrumento — particular ou público — que institua a co-propriedade e discipline a exploração comum. Recaindo sobre o imóvel, a co-titularidade é levada a registro no Cartório de Registro de Imóveis; e, para o exercício da atividade, impõem-se as inscrições cadastrais pertinentes (CCIR junto ao Incra, inscrição no Cadastro de Imóveis Rurais e no ITR, inscrição estadual de produtor rural e, no plano previdenciário, o Caepf de cada condômino).

Suas características essenciais decorrem dessa natureza: ausência de personalidade jurídica; administração comum da coisa, que pode ser confiada a um condômino ou a terceiro (artigos 1.323 e 1.324 do Código Civil); e, sobretudo, a partilha proporcional — das despesas, dos riscos e dos frutos –, e não a partilha de lucros de um empreendimento personificado. É justamente esse traço que distingue o condomínio de institutos afins, distinção de que depende o correto enquadramento fiscal. Da sociedade — que cria pessoa jurídica, com patrimônio e lucro próprios, sujeita ao IRPJ e à CSLL — o condomínio se aparta por não personificar-se; da parceria rural (Lei nº 4.504/1964, artigo 96; Decreto nº 59.566/1966), por assentar-se na cotitularidade, e não na cessão do uso do imóvel com partilha de riscos e frutos; e do arrendamento — cessão do uso por retribuição certa —, por não gerar renda de aluguel, mas resultado da atividade rural.

A utilidade prática do instituto é notória: viabiliza ganho de escala e o compartilhamento de máquinas, insumos e infraestrutura; dilui riscos climáticos e de mercado; preserva a tributação de cada explorador como pessoa física — em regra mais favorável do que a da pessoa jurídica; facilita o acesso ao crédito rural e a programas de fomento; e serve à organização patrimonial e sucessória da família rural. Essas vantagens, todavia, só se sustentam quando o condomínio é dotado de substância — sob pena de requalificação, como adiante se verá.

No imposto sobre a renda, a atividade rural exercida por pessoa física submete-se ao regime especial da Lei nº 8.023/1990, que define a atividade rural (artigo 2º), estabelece a apuração do resultado pelo confronto entre receitas e despesas de custeio e investimento, escrituradas em livro-caixa (artigo 4º), e faculta a apuração por presunção de 20% da receita bruta (artigo 5º), além de admitir a compensação de prejuízos. O resultado positivo integra a base de cálculo do IRPF, com as vantagens próprias do regime – que tornam, historicamente, a exploração como pessoa física mais eficiente do que a organização sob a forma de pessoa jurídica.

A individualização do condômino, no imposto de renda, tem base legal expressa. O artigo 13 da Lei nº 8.023/1990 determina que “os arrendatários, os condôminos e os parceiros na exploração da atividade rural, comprovada a situação documentalmente, pagarão o imposto […] separadamente, na proporção dos rendimentos que couber a cada um”. Cada condômino, portanto, apura o resultado na proporção de sua quota, escritura o seu próprio livro-caixa e informa receitas e despesas segundo a sua participação, rateando-se entre os co-titulares os documentos emitidos em nome do condomínio. A apuração não é do condomínio — que não é contribuinte —, mas de cada condômino, por CPF. A Solução de Consulta Cosit nº 74/2016 confirma o ponto e adverte que a inscrição do condomínio no CNPJ, quando exigida pelo Cadastro Sincronizado, é obrigação meramente cadastral, que não o converte em contribuinte próprio.

Desse regime extrai-se relevante consequência de planejamento. Como a pessoa física na atividade rural goza de tributação favorecida — base limitada a 20% da receita bruta na opção pelo resultado presumido, compensação de prejuízos, ausência de PIS/Cofins e de IRPJ/CSLL —, o condomínio permite preservar a pluralidade de produtores pessoas físicas, evitando a constituição de pessoa jurídica e a carga correspondente. Trata-se de planejamento lícito, desde que dotado de substância: co-propriedade efetiva, rateio proporcional de custos e frutos e autonomia decisória e patrimonial de cada condômino.

No plano previdenciário, o produtor rural pessoa física contribui, em regra, sobre a receita bruta da comercialização da sua produção – a chamada contribuição substitutiva ou Funrural —, nos termos do artigo 25 da Lei nº 8.212/1991, a que se soma a contribuição ao Senar; o empregador rural pessoa jurídica submete-se a regime análogo (Lei nº 8.870/1994, artigo 25). A Lei nº 13.606/2018 facultou ao produtor optar pela contribuição sobre a folha de salários, em substituição à incidência sobre a receita (artigo 25, §13, da Lei nº 8.212/1991) — opção de indiscutível relevância para o planejamento, conforme a estrutura de custos e a folha de cada explorador. A exigência opera, de ordinário, por sub-rogação: o adquirente pessoa jurídica retém e recolhe a contribuição devida pelo produtor pessoa física (artigo 30, IV).

No condomínio, a Receita Federal firmou orientação de especial importância na Solução de Consulta Cosit nº 128/2023. Segundo o entendimento, na exploração de imóvel rural em condomínio (ou em parceria), cada produtor rural pessoa física pode optar separadamente entre a contribuição substitutiva (sobre a receita) e a contribuição sobre a folha de salários, desde que atendidos, cumulativamente, três requisitos: inscrições no Caepf individualizadas por CPF de cada condômino; registro de empregados, receitas e despesas proporcionais à respectiva participação; e opção uniforme para os demais imóveis rurais explorados pelo mesmo produtor. A orientação confirma, no campo previdenciário, aquilo que já se via na renda: a individualização do condômino como sujeito passivo autônomo, titular de opção própria e de apuração proporcional. Daí decorrem o dever de cadastro individualizado (Caepf por CPF) e a escrituração proporcional, mas também um relevante espaço de planejamento — a possibilidade de cada condômino eleger, conforme a sua realidade (margem, folha, número de empregados), o regime de contribuição mais eficiente. O Senar acompanha a mesma lógica de sub-rogação e de individualização.

O exame conjunto das orientações administrativas revela coerência: tanto no imposto sobre a renda (artigo 13 da Lei nº 8.023/1990 e Perguntas e Respostas do IRPF) quanto no previdenciário (Solução de Consulta Cosit nº 128/2023), a Receita Federal trata o condomínio pela individualização proporcional – cada condômino é contribuinte autônomo, que apura renda e contribuição na medida de sua quota. Não há, nesse tratamento, um sujeito passivo coletivo; há a soma de posições individuais.

No contencioso administrativo, o Carf concentra a análise na substância e na prova. A Câmara Superior de Recursos Fiscais, no Acórdão nº 9202-010.494, assentou que “os condôminos na exploração da atividade rural, estando a situação comprovada documentalmente, pagarão o imposto separadamente, na proporção dos rendimentos que couber a cada um”, confirmando a individualização. A contrapartida é a exigência probatória: o Acórdão nº 2401-008.634 só admite a apuração separada quando a co-exploração seja comprovada por contrato escrito registrado em cartório (ou com firma reconhecida contemporânea) e mediante livro-caixa individual de cada produtor, sob pena de arbitramento do resultado a 20% da receita bruta.

A síntese é clara: reconhece-se o condomínio genuíno e a tributação individualizada de cada condômino, mas exige-se substância e prova robusta — instrumento de co-propriedade, rateio proporcional documentado, cadastros individualizados e livro-caixa próprio —, com coerência entre a estrutura declarada e a sua efetiva operação.

A reforma tributária do consumo desloca o eixo da análise. A EC nº 132/2023 e a Lei Complementar nº 214/2025, regulamentadas pelo Decreto nº 12.955/2026 e pela Resolução CGIBS nº 6/2026, estruturam, para o produtor rural, duas posições: a de contribuinte regular do IBS e da CBS — quando a receita bruta anual seja igual ou superior a R$ 3,6 milhões, ou por opção — e a de não contribuinte, quando inferior a esse limite (artigo 164). Ao produtor não contribuinte assegura-se crédito presumido ao adquirente (artigo 168), preservando-se a neutralidade da cadeia; e a ele se estendem o diferimento dos insumos (artigo 138) e a alíquota zero de máquinas e implementos agrícolas (artigo 110).

Aqui reside o ponto decisivo e frequentemente ignorado: nem a Lei Complementar nº 214/2025, nem o Decreto nº 12.955/2026 disciplinam expressamente o condomínio rural. As referências a “condomínio” na legislação da reforma dizem respeito ao condomínio edilício, no regime específico das operações com bens imóveis — realidade distinta da co-exploração agrícola. A ausência de regra específica, porém, não gera vazio: impõe a integração pelo regime geral do produtor rural, aplicado a cada condômino. E a solução decorre da própria estrutura da lei. É que o tratamento do condomínio edilício como eventual contribuinte se justifica porque ele realiza operações próprias (v.g., a exploração de áreas comuns) e é dotado de inscrição própria; o condomínio rural, ao contrário, não realiza operação alguma em nome próprio — quem fornece a produção, com habitualidade, é cada condômino, na proporção de sua quota. A distinção, longe de aproximar as figuras, reforça a individualização.

Daí emerge a questão central do tema: o limite de R$ 3,6 milhões que separa o contribuinte do não contribuinte deve ser aferido individualmente, por condômino (CPF/Caepf), ou globalmente, pela receita do imóvel ou do condomínio?

A resposta, a nosso ver, é a aferição individual. A coerência sistêmica com a tributação da renda (artigo 13 da Lei nº 8.023/1990) e com o regime previdenciário (SC Cosit nº 128/2023), que individualizam o condômino e apuram por quota, somada à natureza do instituto — que não é pessoa, não tem receita própria e não realiza, ele mesmo, operação alguma —, conduz à apuração por condômino. A própria Solução de Consulta Cosit nº 74/2016, ao qualificar a inscrição do condomínio no CNPJ como obrigação meramente cadastral, oferece diretriz transponível ao novo sistema: eventual exigência de inscrição do condomínio no cadastro do IBS/CBS não o tornaria contribuinte, permanecendo a apuração com cada condômino. Cuida-se, ainda, de ponto não enfrentado de modo expresso pela regulamentação, o que seria fundamental para estabelecer segurança jurídica

Fonte: Conjur