Regulamento da CBS e do IBS: ônus do provisório e desamparo do contribuinte
18 de maio de 2026Prorrogação de Dívida Rural: o Alongamento é Direito do Produtor, não Favor do Banco
19 de maio de 2026O que é tokenização? Contextualizando a questão
À medida que a vida digital avança e passa a ocupar espaço antes reservado às interações presenciais, novos termos emergem e geram confusão para aqueles habituados à contratação tradicional. Um deles é “tokenização”.
Em linhas gerais, tokenização é o processo de converter um ativo em representação digital, sendo um token uma espécie de certificado de direitos sobre o ativo. Tais tokens podem ser registrados em um base de dados blockchain.
Em linhas gerais, a blockchain (traduzido livremente como “cadeia de blocos”) é uma tecnologia de registro distribuído que opera de forma descentralizada, sem a necessidade de um intermediário central. Cada computador integrante da rede mantém uma cópia idêntica dos dados registrados, e mecanismos criptográficos garantem que essas informações não possam ser alteradas ou adulteradas após o registro. Esse processo permite que o ativo seja negociado em sistemas criptografados.
Diante dessa nova modalidade de negociação, empresas começaram a surgir com a promessa de realizar a tokenização de imóveis. Assim, o tema ganhou contornos específicos ao alcançar o mercado imobiliário.
Isso porque, como preleciona Kümpel, “o sistema de transmissão da propriedade que vigora no Brasil é o do título e modo, pelo qual a transferência dos imóveis se efetiva, em regra, com o registro do contrato realizado entre as partes na serventia extrajudicial de Registro de Imóveis”.
Nesse sentido, o Código Civil positivou o sistema de título e modo no artigo 1.245, ao estabelecer que “transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”. Destacando, ainda, em seu §1º que enquanto não se registrar o título, o alienante continua sendo considerado dono do imóvel.
Além disso, o artigo 108 do Código Civil estabelece que “não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no País”.
Diante das formalidades impostas pela legislação, questiona-se: considerando que não há regulamentação específica sobre a vinculação de tokens ao sistema registral, é possível transmitir um imóvel por meio da tokenização?
Algumas empresas entendem que sim e já começaram a negociar imóveis tokenizados no mercado. Notícias de transações utilizando a chamada “propriedade digital” não param de aparecer e empresas ligadas ao setor imobiliário vendem a tokenização como uma forma eficaz, segura e extremamente simplificada de negociar.
Nesse sentido, o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci) editou a Resolução nº 1.551/2025, publicada no Diário Oficial da União em 15 de agosto de 2025, instituindo o Sistema de Transações Imobiliárias Digitais e regulamentando as chamadas plataformas imobiliárias para transações digitais (PITDs) e os agentes de custódia e garantia imobiliária (ACGIs).
A norma define tokenização como o processo técnico-jurídico de criação de representação digital de direitos imobiliários específicos, denominados Direitos Imobiliários Tokenizados (DITs), por meio de tokens registrados em blockchain.
Além disso, a norma cria um sistema digital alheio ao Sistema Registral Brasileiro, informando que toda transação digital deve ser registrada no Sistema de Governança e Registro (SGR), já instituído pela Resolução Cofeci nº 1.487/2022, e a ele atribui o papel central em todo o ecossistema de tokenização.
Por criar um sistema de publicidade imobiliária novo, a Resolução nº 1.551/2025 do Cofeci foi questionada perante a Justiça Federal pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico (ONR), o qual arguiu que o Cofeci excedeu o campo regulamentar e violou a competência privativa da União para legislar sobre o tema.
O pedido foi acolhido pelo juízo da 21ª Vara Federal Cível da Seção Judiciária do Distrito Federal, que determinou a nulidade da resolução e de eventuais atos realizados com base nesse ato normativo. O Cofeci interpôs apelação contra a sentença, ainda pendente de julgamento.
Em todo caso, o grande questionamento que se levanta é: essas operações podem acessar o registro de imóveis? A dúvida se justifica porque, se o Brasil optou pelo sistema do título e modo, só é possível falar em transmissão da propriedade se o ato puder ser registrado na matrícula do imóvel.
É nesse cenário que o Provimento CGJ nº 54/2025, publicado em 23 de janeiro de 2026, vem posicionar o sistema registral imobiliário diante da tokenização. O provimento estabelece que o oficial de registro de imóveis não efetuará nenhuma anotação, averbação ou registro que vincule a matrícula imobiliária a token digital ou representação em blockchain, destinado ou não a indicar a titularidade do domínio ou de outro direito inscrito.
Os considerandos invocam três pilares: (1) a exclusividade do Registro de Imóveis na constituição, modificação, transmissão e publicidade dos direitos reais sobre imóveis, nos termos da Lei nº 6.015/1973 e do Código Civil; (2) a necessidade de preservar a unidade, a confiabilidade e a rastreabilidade do sistema registral, prevenindo a criação de mecanismos privados ou paralelos de representação da propriedade; e (3) a ausência de previsão legislativa federal ou de normatização pelo Conselho Nacional de Justiça que autorize a vinculação da matrícula a tokens digitais ou sistemas de blockchain.
Em outras palavras, o Provimento não nega a existência da tokenização imobiliária, mas recusa ao token qualquer ingresso no sistema registral enquanto não houver lei federal ou ato normativo do CNJ que o discipline.
Diante do quadro que se formou nos últimos tempos, é possível observar que, apesar das operações com ativos imóveis tokenizados estarem ocorrendo, não é possível dizer que elas transmitem direito de propriedade.
Cabe ao legislador federal, portanto, enfrentar a questão com a profundidade que ela exige: definir se e como o token imobiliário pode produzir efeitos reais, em que medida o sistema registral deve ser adaptado para absorver a lógica da tokenização e quais garantias o adquirente de um token terá enquanto a propriedade registral permanecer em nome do alienante. Até que essa resposta venha, o adquirente de token imobiliário não se torna, em nenhuma hipótese, proprietário do imóvel representado pelo token.
Fonte: Conjur
