Imunidade de ITBI reduz custos e dá previsibilidade ao setor imobiliário

A decisão do Supremo Tribunal Federal que assegurou a imunidade de ITBI na integralização de capital de empresas imobiliárias deve reduzir custos de estruturação de negócios e dar maior previsibilidade a investimentos e à organização de patrimônios familiares. Na avaliação dos especialistas, o alcance do julgamento vai além da economia imediata com o imposto: ele permite que a atividade imobiliária da sociedade deixe de ser um obstáculo à transferência de imóveis pelos sócios para compor seu capital.

O entendimento foi firmado por 8 votos a 2, em sessão virtual encerrada no último dia 19. Prevaleceu a posição do relator, ministro Edson Fachin, acompanhado pelos ministros André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux, Cristiano Zanin, Cármen Lúcia, Dias Toffoli e Alexandre de Moraes. Os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino divergiram. A discussão ocorreu no RE 1.495.108, com repercussão geral reconhecida no Tema 1.348.

De acordo com Evany Oliveira, especialista em consultoria tributária e sócia do escritório RVC Advogados, a decisão encerra uma prática municipal que elevava o custo dessas operações. Prefeituras exigiam o tributo quando a empresa destinatária dos imóveis tinha como atividade predominante a compra e venda, a locação ou o arrendamento de bens imobiliários.

“Na prática, o entendimento reduz os custos dessas operações e proporciona maior segurança jurídica à organização de estruturas societárias e patrimoniais.”

A mudança também pode diminuir o contencioso sobre o tema. “A decisão também deve reduzir o número de disputas entre contribuintes e municípios ao esclarecer uma questão que havia anos gerava interpretações divergentes”, afirma Evany.

O fundamento vencedor distingue a integralização de capital das transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de empresas. Para Fachin, a exceção constitucional à atividade imobiliária alcança apenas esse segundo grupo. A proteção ao aporte de bens no capital social busca facilitar a capitalização das sociedades e estimular a livre iniciativa.

Alberto Medeiros, professor de Direito Tributário do IDP e sócio do Carneiros Advogados, entende que o STF conciliou a interpretação do texto constitucional com a finalidade da imunidade.

“No caso concreto, como bem destacado no voto do ministro Edson Fachin, a Suprema Corte reconheceu que a imunidade em questão está diretamente relacionada à proteção da liberdade econômica, afastando do Estado o poder de impedir, por meio da tributação, a livre estruturação societária e a plena realização de negócios, inclusive imobiliários.”

Sob essa perspectiva, o julgamento repercute na escolha das estruturas usadas para reunir ativos e financiar empreendimentos. Rodrigo Tambuque, advogado com atuação em Contencioso e Imobiliário e sócio do Azevedo Sette Advogados, prevê efeitos para incorporadoras que negociam com proprietários de terrenos e constituem sociedades de propósito específico, além de investidores que aportam imóveis em empresas.

“O principal efeito é permitir que a escolha da estrutura de um negócio seja orientada por sua lógica empresarial, sem uma barreira tributária decorrente exclusivamente da atividade imobiliária da sociedade.”

A previsibilidade também tem peso nas operações de aquisição de empresas e de reorganização de grupos imobiliários. Segundo Tambuque, o risco de uma cobrança posterior de ITBI podia interferir no preço negociado e nas garantias exigidas pelas partes.

“Em operações de investimento, aquisição de participações societárias ou reorganização de grupos imobiliários, contingências tributárias podem influenciar o preço, as garantias exigidas e a própria negociação.”

O afastamento da cobrança baseada exclusivamente na atividade da empresa reduz essa influência, embora a documentação e as características de cada operação continuem relevantes. “Isso proporciona maior previsibilidade às operações, embora não elimine a necessidade de auditoria jurídica e tributária.”

Outro efeito apontado pelo advogado diz respeito às holdings patrimoniais, utilizadas por famílias para centralizar a administração de imóveis, organizar receitas de aluguel e preparar a sucessão.

Para ilustrar a dimensão financeira da decisão, Tambuque considera um patrimônio imobiliário de R$ 80 milhões. Em uma transferência tributável, com alíquota hipotética de 3%, o ITBI seria de R$ 2,4 milhões. A imunidade na efetiva integralização de capital altera esse cálculo e pode influenciar a viabilidade da estrutura.

A economia com o imposto, contudo, é apenas um dos elementos da decisão empresarial ou familiar. “É importante destacar, porém, que a constituição de uma holding não é necessariamente vantajosa em todos os casos. A decisão exige avaliação conjunta dos efeitos tributários, societários, patrimoniais e sucessórios.”

A imunidade reconhecida pelo Supremo continua limitada ao montante destinado à integralização do capital social. A parcela excedente permanece sujeita à tributação, conforme o Tema 796. A tese também faz ressalvas a operações com simulação ou fraude para obter indevidamente a proteção constitucional.

Essa distinção é central para Medeiros: a possibilidade de abuso deve ser enfrentada sem reduzir o alcance do direito assegurado pela Constituição.

“A decisão também é especialmente importante por reconhecer que a possibilidade de utilização abusiva de uma norma constitucional para fins de planejamento tributário ilícito não pode servir de justificativa para restringir o seu verdadeiro alcance.”

A recuperação de valores já pagos é outra frente que poderá surgir a partir do julgamento, segundo Evany. A advogada ressalta, porém, que a restituição exige exame das circunstâncias de cada contribuinte e dos efeitos temporais da decisão.

“Outro impacto importante é a possibilidade de os contribuintes buscarem a restituição do ITBI recolhido indevidamente nos últimos anos. Essa possibilidade, entretanto, dependerá da análise de cada caso e poderá ser afetada por eventual modulação dos efeitos da decisão pelo STF, questão que ainda poderá ser discutida em embargos de declaração.”

Fonte: Conjur