Popular nos EUA, “home equity” barateia o crédito

Anderson Macedo da Cruz tinha uma monstruosa dívida pessoal de R$ 70 mil, entre cartões de crédito e outras modalidades de empréstimos, que crescia assustadoramente mês a mês por conta dos juros altíssimos. Conseguiu trocar a dívida por outra em que paga uma taxa de 1% ao mês mais a correção da inflação, recorrendo a um produto ainda pouco conhecido no país.

Anderson hipotecou sua casa de dois quartos, em Cotia (SP), avaliada em R$ 190 mil. Ou seja, deu o imóvel que comprou a duras penas quando decidiu se casar em garantia ao banco, que, em troca, lhe emprestou R$ 60 mil para serem pagos em 20 anos. O endereço de Anderson continua o mesmo, mas agora a casa já não é mais dele. Se ele cumprir mensalmente o pagamento de R$ 970, terá de volta a posse da casa.

A modalidade de crédito em questão chama-se “home equity”, nome importado do mercado americano. Bastante comum nos Estados Unidos e na Inglaterra, o crédito com garantia imobiliária começa agora a se disseminar no Brasil, em meio ao boom do setor imobiliário no país. Santander, Itaú, Brazilian Mortgages e Intermedium são algumas das instituições que já têm o produto.

Não é o mundo ideal para quem tinha o sonho da casa própria como Anderson, mas ele não viu solução melhor. “Foi a saída mais barata que encontrei para quitar as contas do cartão de crédito, do empréstimo pessoal e do cheque especial”, diz.

Do lado dos bancos, interessa a possibilidade de oferecer mais um tipo de crédito, principalmente pelo tipo de lastro que oferece, que o torna muito seguro. “O imóvel é uma garantia tida como muito segura. É isso que permite conceder um empréstimo com taxas mais baixas”, diz Ademar Larine, presidente da CrediPronto, sociedade entre o banco Itaú e a imobiliária Lopes para a distribuição de produtos financeiros imobiliários.

É o mesmo que já acontece no financiamento de veículos e no próprio financiamento imobiliário. Por meio da alienação fiduciária, quem passa a ser dono do imóvel é quem concedeu o crédito. Assim, caso o devedor não pague, o banco pode vender o bem para cobrir a dívida.

Nos Estados Unidos, o “home equity” ajudou a fomentar a bolha imobiliária e deixou marcas depois do seu estouro. Lá, as pessoas faziam várias hipotecas em cima do mesmo imóvel, se alavancando em excesso. Resultado: quando os preços dos imóveis vieram abaixo, os americanos acumulavam dívidas gigantescas e perderam suas casas.

Do lado dos consumidores, é justamente o custo menor – entre 1% e 2,3% ao mês, valor bastante próximo do crédito consignado – que tem atraído pessoas como Anderson. “O brasileiro tem muito patrimônio imobiliário, é uma tradição. E, muitas vezes, a mesma pessoa que tem vários imóveis está no cheque especial porque não consegue transformar o bem em dinheiro de forma fácil”, afirma João Vitor Menim Teixeira de Souza, presidente do banco mineiro Intermedium. Lançado há dois anos, o “home equity” já corresponde a 75% da carteira de crédito imobiliário da instituição, que é de R$ 40 milhões.

Na BM Sua Casa, braço varejista de produtos imobiliários da Brazilian Mortgages, o crédito com garantia imobiliária já se transformou no carro-chefe em vendas da companhia, que não divulga seus números. “O atrativo desse produto é a flexibilidade que ele oferece. A pessoa pode pegar o dinheiro e fazer o que ela quiser com ele. O desembolso não está vinculado a nenhum projeto”, explica Vitor Bidetti, diretor da Brazilian Mortgages. Dependendo do valor do imóvel, os bancos podem emprestar até R$ 1 milhão.

Tanta vantagem, porém, tem um preço. Quem não arca com as prestações fica sem um teto para morar porque o imóvel vai a leilão. Por isso o produto é mais recomendado para quem tem grandes projetos pela frente, como pagar a faculdade dos filhos ou reformar a própria casa . Também pode ser uma boa alternativa para empreendedores que querem botar de pé seu próprio negócio. Despesas do dia a dia estão fora da lista de recomendações dos especialistas. Se bem usado, o “home equity” oferece uma boa alternativa para que as pessoas se alavanquem em cima do patrimônio pessoal acumulado.

Por aqui, o estrago gerado nos Estados Unidos ainda faz com que o produto não esteja na prateleira de todos os bancos. E quem oferece o “home equity” optou por montar com mais cautela uma versão brasileira. Em um primeiro momento, por exemplo, nenhuma instituição financia mais do que 50% do imóvel. O que varia é o prazo, que vai de um máximo de 30 anos, na BM Sua Casa, ao mínimo de cinco anos, no Itaú.

“Estamos só começando. O produto ainda vai evoluir bastante”, diz Nerian Gussoni, superintendente de crédito imobiliário do Santander, que no ano passado originou R$ 24 milhões em crédito via “home equity”. Por enquanto, segundo banco, o histórico é positivo desde 2008: a inadimplência é zero.

Para Nilton Pelegrino, diretor do Bradesco, o mercado brasileiro ainda é muito pequeno, menos de 3% do PIB, e ainda precisa se desenvolver, mas o banco não pensa em linhas como o crédito ao consumo com garantia do imóvel. Para ele, há muitas diferenças em relação ao mercado americano. “Aqui nós financiamos as pessoas, ou seja, avaliamos a capacidade de pagamento do cliente, enquanto nos EUA os bancos financiam o bem.”