Terras atingem maior preço em 20 anos

Fazia dez anos que o produtor e agrônomo Guilherme Pinezzi Honório, dono da agropecuária Agro Oeste, da região do Vale do Araguaia, em Mato Grosso, não comprava terras. Com 11,3 mil hectares com soja, milho, gergelim e pastagens, decidiu expandir o negócio em março. Adquiriu duas áreas de pastagens: com 750 hectares e 2,5 mil hectares em Serra Nova Dourada e São Félix do Araguaia (MT).

Honório foi às compras no momento em que as terras atingiram a maior cotação em 20 anos. A alta foi de quase 18% nos preços médios em 12 meses até abril, segundo a consultoria IHS Markit, que acompanha o mercado de terras desde 2001.

\”Paguei 25% a mais do que pretendia, mas achei que seria o momento de comprar para não ter de pagar ainda mais caro no futuro\”, diz Honório. Ele já tinha planos de expandir a área e diz que não foi levado pelo efeito \”manada\”. O produtor considera que o momento permitiu a decisão porque os seus produtos – soja, milho e bovinos – estão muito valorizados. Além disso, com o juro básico (a Selic) ainda abaixo de um dígito, ele conseguiu obter crédito para custeio com despesa financeira menor. Assim, pode usar os recursos próprios para comprar terras.

Juro baixo, demanda crescente por grãos e carnes e dólar em alta criaram um cenário perfeito para a forte valorização das terras. Leydiane Brito, responsável pela pesquisa, observa que o mercado de terras estava estagnado desde 2014. Com o boom das commodities em 2020 e avanços na infraestrutura, como a pavimentação da BR163, no Centro-Oeste, os negócios voltaram a acontecer e o preço da terra subiu.

\”Todas as terras aumentaram de preço\”, diz o consultor André Pessoa, sócio da Agroconsult. Mas ele observa que restrições ambientais que dificultam a abertura de áreas provocaram valorização maior em regiões maduras de produção.

Segundo a pesquisa, a maior alta ocorreu nas terras para grãos, as mais caras, que aumentaram quase 30% em 12 meses até abril na média do País. Na sequência, estão as áreas para café e florestas plantadas, cujos preços tiveram elevação de 14% no período, seguidas pelas pastagens (11,5%) e cana (10%). Com agronegócio consolidado, o Paraná é o Estado com o hectare mais caro para grãos, valendo, em média, quase R$ 50 mil. Em Cascavel (PR), o valor varia de R$ 80 mil a R$ 100 mil.

Rondonópolis e outras cidades de Mato Grosso, como Tangará da Serra e Sinop, lideram o ranking de alta, com avanços na casa de 60% a 70% em 12 meses nas terras para grãos. Mato Grosso também aparece na dianteira nas pastagens, com alta de 81% no valor do hectare em 12 meses. De 30 municípios com maior valorização de terras para grãos e pastagem, Mato Grosso lidera com mais da metade das cidades.

\”O que a gente tem observado mais são produtores investindo em áreas de pastagens degradadas para transformá-las em lavoura\”, afirma Leydiane.

Mauro Melo, sócio da imobiliária Fazendas Mato Grosso, conta que as terras mais procuradas para compra neste momento estão em Mato Grosso, Tocantins, oeste da Bahia e Pará. A razão é que nessas regiões há áreas de pasto que podem ser transformadas em lavouras por um custo menor.

Quem procura terras atualmente são os grandes grupos agropecuários, diz o corretor. Mas há empresários da indústria e do comércio que estão aplicando as sobras de caixa no agronegócio. \”Chegou também dinheiro de fora: os investidores vêm através de empresas com um sócio brasileiro.\”

O boom de compra e venda de terras começou com a pandemia, explica Melo. A sua imobiliária, por exemplo, que normalmente vendia entre 15 e 20 fazendas por ano, chegou a fechar 30 negócios em seis meses. \”Até me espantei, foi o maior aumento no volume de negócios nos últimos 20 anos.\” Ele pondera que hoje o mercado continua aquecido, mas em ritmo mais moderado.

Essa também é a avaliação de Luciano Borges, sócio da Borges Imóveis Rurais, atuante em Mato Grosso, Goiás, Pará e Tocantins. Com os preços nas alturas, ele conta que nos últimos meses compradores recuaram.

Mas o preço continua firme. Segundo Borges, houve redução no prazo de pagamento. Antes do boom era possível quitar em até sete anos. \”Hoje, no máximo são três.\” O prazo encurtou, pois, quem vende sem ter outro negócio engatilhado, teme não conseguir adquirir nem uma área equivalente à vendida.

O arrendamento de terras teve forte valorização nos últimos meses por conta da alta das cotações do produtos em reais e também do aumento do número de sacas de soja por hectare, que é a referência usada no aluguel.

Pesquisa da consultoria IHS Markit mostra que em 12 meses até dezembro de 2020, o último dado disponível, o aluguel da terra para grãos nas principais regiões aumentou, em média, 72%. Para as áreas de algodão, a alta foi de 91%, seguida pela cana (15%) e pastagens (12%).

Há companhias do agronegócio que optaram pelo arrendamento não para escapar da alta do preço da terra, mas por outras razões. A SLC Agrícola, gigante da produção de grãos e fibras, por exemplo, comprou neste ano duas concorrentes, mas as terras não entraram no negócio. Com a Agrícola Xingu, a companhia fechou um contrato de arrendamento das terras por 15 anos e, com a Terra Santa, por 20 anos. \”Em ambos os casos, não compramos terras porque temos a estratégia de crescimento sem adquirir o ativo terra\”, afirma o CEO da SLC, Aurélio Pivato.

Ele destaca que a decisão foi tomada anteriormente. \”Encerramos o ciclo de aquisição de áreas em 2015.\” Pivato explica que crescer comprando terras exige muito mais capital em relação ao arrendamento. \”A nossa estratégia é crescer com o menor investimento.\”