Contratos de locação atípicos ainda geram insegurança jurídica

Um recente conceito de contrato de locação tem ganho cada vez mais espaço no mercado imobiliário brasileiro. Esta modalidade, conhecida como contratos de locação atípicos denominados built to suit, tem movimentado o empresariado brasileiro que pretende abrir novas instalações sem ter de fazer uso de seu próprio capital. Entretanto, apesar de especialistas acreditarem que há vantagens econômicas em contratos desta natureza, ainda há muita insegurança jurídica. Isso porque, até o momento, não existe posicionamento do Judiciário brasileiro no que se refere à rescisão desses contratos, que costumam ter prazos bem mais longos (de 8 anos a 15 anos) e envolver quantias milionárias (valores que podem ultrapassar R$ 200 milhões).

De acordo com o advogado e mestre em direito comercial, Rodrigo Ruete Gasparetto, por enquanto, a Justiça tem entendido que caso o inquilino rescinda o contrato, ele fica obrigado a pagar o total do valor que foi gasto pelo investidor (o dono do terreno e responsável pela construção da edificação), mas não existe jurisprudência neste sentido que garanta ao investidor “uma certa tranquilidade”. “Empreendedores imobiliários interessados em produzir esses galpões ‘por encomenda’ constróem as edificações conforme os padrões pré-estabelecidos pelo empresário, que apenas quer locar espaços específicos para desenvolver suas atividades, não se tratando, portanto, de um contrato de locação comum”, explica o advogado.

Para Gasparetto, o fato de a modalidade ter crescido em todo o País traz à tona a necessidade de se estabelecer uma pacificação do tema para garantir segurança jurídica a esses contratos. Ele comenta que, em recentes decisões, o julgador “tem reconhecido tratar-se de um contrato atípico, e não uma mera locação, fazendo prevalecer o acordo firmado pelas partes no caso de renúncia da revisional da locação, evidenciando que houve, por parte da usuária-locatária, uma encomenda específica de um empreendimento”.

O sócio do escritório Bicalho e Mollica Advogados, Renato Mirisola Rodrigues, também acredita que a rescisão do contrato é um problema e sustenta que nesses casos é preciso que se dê ao investidor ferramentas que garantam a ele o ressarcimento por aquilo que gastou com o projeto, “já que todas as necessidades técnicas da pessoa que alugou são atendidas e estabelecidas em contrato”. Segundo o advogado, o empreendedor imobiliário, que pretende se arriscar com contratos de locação atípicos, deve optar por um seguro e fugir do Judiciário. “O ideal não é nomear um fórum de eleição no contrato, mas uma câmara arbitral para resolver eventuais desavenças”, diz.

Valores

Uma outra eventual fonte de conflitos nesses modelos de contrato se refere ao valor do aluguel. O advogado Rodrigo Ruete Gasparetto diz que, a princípio, a Justiça tem entendido que além de o built to suit não seguir um valor de mercado, o inquilino não pode pedir a revisão desses valores estabelecidos em contrato pelo fato de “as construções terem sido feitas sob encomenda”.

O contrato

Os contratos de locação atípicos, embora ainda não tenham sido tipificados pelo legislador brasileiro, se baseiam em artigos do Código Civil, que, segundo advogados, expressamente autoriza a sua elaboração. Esta modalidade de locação, que prevê responsabilidades diferenciadas do que o contrato de locação comum, tem como riscos valores milionários em uma rescisão e prazo mínimo de locação bastante longos.

Apesar desses riscos, especialistas garantem que também há vantagens econômicas tanto para o empresário (que não gasta o capital com compra e construção de imóvel) quanto para o investidor (que ganha recebe uma alta quantia do inquilino e ainda pode repassá-la ao banco que o adianta com o valor total do contrato) e, ao fim do prazo firmado com o inquilino, permanece como proprietário daquele espaço e imóvel.