A sedução da renda imobiliária

Com a Selic caminhando para um dígito, cresce a demanda por classes alternativas de investimento que agreguem valor em relação ao juro – que sempre foi um forte concorrente -, sem abrir mão da preservação do capital. Nesse contexto, as carteiras imobiliárias, que distribuem retornos mensais relativos a receitas de locação surgem como opção atrativa dado o risco relativamente baixo da aplicação.

Quem aplicou parte do patrimônio em fundos imobiliários durante o ápice da crise financeira conseguiu minimizar o risco de sua carteira de investimentos, por conta da baixa volatilidade da aplicação. “Trata-se de um investimento seguro para a pessoa física, que em geral paga retornos acima do CDI (líquido de imposto), apesar de ser renda variável”, ressalta o advogado Carlos Eduardo Ferrari, do escritório Lobo & de Rizzo Advogados, que presta assessoria para fundos como o Europar, do banco Banif.

Segundo Ferrari, o rendimento médio distribuído aos cotistas de fundos imobiliários negociados em bolsa é de 10% ao ano sobre o valor de mercado das cotas – essa taxa é líquida para a pessoa física, que tem isenção de IR. Levantamento da Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG) com carteiras listadas em bolsa selecionadas por critérios de liquidez e perfil voltado para a pessoa física comprova que, nos últimos 12 meses até março, a média de retorno beirou os 10% no período sobre o valor da cota de um ano atrás. Além disso, há sempre a possibilidade de o imóvel se valorizar.

A CSHG prepara para os próximos dias o lançamento da terceira emissão de cotas do fundo imobiliário CSHG Brasil Shopping. A operação, que tem como principal alvo o investidor pessoa física – que desfruta de isenção de imposto de renda sobre rendimentos distribuídos desde que não tenha mais de 10% do total do fundo -, sai com aplicação mínima de 100 cotas, com valor unitário de R$ 1.313,40.

Diante da escassez de ofertas, a expectativa é de que a emissão, que totaliza 100 mil cotas, seja integralmente colocada, levantando mais de R$ 130 milhões. “Estamos em um momento ímpar para fundos imobiliários”, acredita o sócio da CSHG responsável pela área imobiliária, Alexandre Machado.

Nesses fundos, não há risco de construção, porque os imóveis já estão prontos, e o risco comercial é baixo, já que os empreendimentos já têm locatários, lembra Machado. O executivo destaca ainda o fato de o fundo imobiliário ter como lastro ativos reais, que funcionam como proteção contra a inflação – os contratos de locação são reajustados por índices de preços. E não há alavancagem, já que não podem tomar empréstimos para impulsionar o retorno.

O CSHG Brasil Shopping, desde o lançamento, em novembro de 2006, até 31 de março, teve valorização de 35% na cota, que passou de R$ 1.000 para R$ 1.350. Em rendimentos, foram distribuídos R$ 245 por cota. Levando em conta que o ganho de capital é tributado em 20% e os rendimentos, isentos, a taxa interna de retorno (líquida) do fundo para o cotista pessoa física foi de 59,47%. Uma aplicação atrelada ao CDI, líquida de IR de 15% (hoje a menor alíquota na renda fixa), variou 26,43% no período.

Mesmo nos últimos 12 meses, marcados pela grave crise financeira, o rendimento pago mensalmente aos cotistas foi de 12,68% sobre o valor inicial da cota, de R$ 1.000, ante 10,21% do CDI líquido. Considerando o valor de mercado da cota em março de 2008 (R$ 1.200), os investidores receberam 10,53% em 12 meses. “O fundo acumula um histórico bastante positivo, apesar da crise”, ressalta Machado, da CSHG.

Se o juro continuar caindo, conforme se prevê, a capacidade do fundo imobiliário de atrair investidores aumenta ainda mais, afirma Rodrigo Machado, diretor da Brazilian Mortgages, que estruturou e administra fundos como o Hospital Nossa Senhora de Lourdes e o Shopping West Plaza. “A atividade imobiliária no Brasil tem baixa volatilidade”, destaca.

No auge da crise, lembra Machado, a bolsa despencou, mas o rendimento proporcionado por imóveis oscilou pouco, passando da faixa habitual de 10% para 14% sobre o valor patrimonial (não da cota no mercado), para depois se estabilizar em 11%, 12%. Se o valor do imóvel aumenta, essa taxa, conhecida como “cap rate”, cai. Se os preços diminuem, o rendimento sobre o valor do imóvel sobe.

A reduzida oscilação do retorno com imóveis no país, segundo o diretor da Brazilian Mortgages, é explicada pelo baixo endividamento do proprietário. No Brasil, segundo o diretor, se o preço de um empreendimento cai, o dono prefere não vender o imóvel, o que acaba estabelecendo um piso para o valor do bem. Já nos EUA, em que o proprietário de imóveis é extremamente endividado, no caso de depreciação do bem, ele acaba optando por vendê-lo antes que o pagamento da dívida se torne inviável.

Outro efeito a ser provocado pela continuidade da queda de juros, na avaliação de Alexandre Machado, da CSHG, é a valorização das cotas das carteiras listadas em bolsa. No fundo imobiliário mais tradicional, o fator renda mensal pesa bastante para o investidor, lembra o executivo. Se a taxa de juros, que é a referência para o investidor, cai, ele aceita pagar um preço maior pela cota no mercado secundário para garantir um rendimento mensal próximo de 10%. Esse aumento da demanda acaba sancionando a valorização da cota.

Um exemplo típico é do fundo Shopping Pátio Higienópolis. A procura é tão grande no mercado secundário que a cota, desde a emissão, em dezembro de 1999, acumula valorização nominal de 18,21% ao ano, passando de R$ 100 a R$ 270, segundo cotação do fechamento de março deste ano. Com isso, quem entrou em março do ano passado, obteve em 12 meses um rendimento menor do que a média, de 7,20%.

O CSHG Brasil Shopping começou a operar em novembro de 2006 com a distribuição de R$ 45 milhões em cotas, a R$ 1.000. No início de 2007, mais uma tranche de R$ 15 milhões foi colocada no mercado, com o mesmo preço unitário, elevando o patrimônio para R$ 65 milhões. Hoje, o valor de mercado do fundo, com participações de 30% no Shopping Plaza Sul, na capital paulista, e de 29% no Tivoli, em Santa Bárbara d’Oeste, gira em torno de R$ 80 milhões.

Na nova oferta, os cerca de 300 cotistas do fundo terão direito de preferência, segundo Machado. O prazo para a subscrição e integralização das cotas será de cinco dias úteis contados da data de concessão do registro na CVM – a operação segue em análise.

Com os recursos da nova emissão, o fundo pretende adquirir participação em novos empreendimentos. “Buscamos uma diversificação regional, estamos olhando ativos em todos os estados”, diz. Em 7 de março, o fundo arrematou em leilão público uma fatia de aproximadamente 5% no no Shopping Penha, na zona Leste de São Paulo, pelo valor R$ 4,8 milhões. Para Machado, a grande vantagem do CSHG Brasil Shopping é a possibilidade de diversificação dos ativos em que investe, além do risco pulverizado de um shopping, que tem entre 200 e 300 lojistas como inquilinos.

O sócio da CSHG diz que a crise teve impacto limitado sobre os shoppings em operação. Alguma queda na receita foi verificada, especialmente entre as lojas-âncora, mas os segmentos de lazer e serviços acabaram compensando.