STF Contra o Abuso no ITBI: O Valor do Seu Imóvel é o do Negócio, Não o da Prefeitura

Uma silenciosa, porém recorrente, injustiça tributária tem sido imposta a milhares de cidadãos e empresas em todo o Brasil: a cobrança do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) com base em um valor arbitrariamente estipulado pelas prefeituras, e não sobre o valor real do negócio jurídico celebrado entre as partes. Felizmente, uma decisão de enorme importância do Supremo Tribunal Federal (STF), em sede de Repercussão Geral (Tema 1.113), veio para restabelecer a ordem, a lógica e a justiça.

O STF consolidou o entendimento de que a base de cálculo do ITBI deve ser, em regra, o valor da transação declarado pelas partes. Seja numa compra e venda, seja na integralização de um imóvel para formar o capital de uma empresa, o que vale é o preço negociado, que reflete as condições de mercado. A avaliação unilateral feita pelo auditor fiscal da prefeitura, muitas vezes inflada e descolada da realidade, não pode se sobrepor à autonomia da vontade e à verdade material do negócio.

Essa prática abusiva dos municípios viola princípios constitucionais sagrados, como a legalidade (o Fisco não pode criar uma base de cálculo que a lei não prevê) e a capacidade contributiva (o imposto deve incidir sobre a riqueza efetivamente transferida).

O que essa decisão significa para você, contribuinte?

A decisão do STF não é apenas uma vitória teórica; ela abre portas concretas para a reparação de danos e para a defesa contra futuras cobranças ilegais.

1. Direito à Restituição (Olhando para o Passado): 

Se nos últimos 5 anos você vendeu, comprou, ou integralizou um imóvel em uma empresa e foi forçado a pagar o ITBI sobre um valor de avaliação da prefeitura superior ao valor do negócio, você tem o direito de ajuizar uma ação para reaver a diferença paga a maior, devidamente corrigida. Isso se aplica a compras e vendas, doações (no caso do ITCMD estadual, por analogia) e, especialmente, a operações de planejamento patrimonial, como a criação de holdings familiares.

2. Direito de Defesa (Olhando para o Presente): 

Se você está, neste momento, realizando uma operação imobiliária e se depara com uma guia de ITBI com valor abusivo, não é preciso se submeter à ilegalidade. É possível ajuizar um Mandado de Segurança para garantir, por meio de uma ordem judicial liminar, o seu direito de recolher o imposto sobre a base de cálculo correta: o valor do seu negócio.

3. Indenização por Danos Morais: 

A imposição de uma cobrança indevida, que muitas vezes inviabiliza negócios, gera estresse, atrasa projetos de vida e força o cidadão a arcar com os custos de uma disputa judicial, ultrapassa o mero aborrecimento. Esse transtorno e essa insegurança jurídica podem e devem ser compensados por meio de uma indenização por danos morais.

A decisão do STF é um divisor de águas. Ela devolve ao contribuinte a segurança jurídica e reafirma que a relação entre o Fisco e o cidadão deve ser pautada pela boa-fé e pela legalidade, e não pela arbitrariedade. É imperativo que todos que se sentiram lesados busquem orientação jurídica para fazer valer seus direitos.

Fonte: Édison Freitas de Siqueira 

Professor, Presidente do IEED – Instituto de Estudos Econômicos e do Direito e

Presidente da Édison Freitas de Siqueira Advogados Associados