Provimento CNJ nº 188/2024 x Princípio da prioridade registral

O final de 2024 trouxe consigo importantes alterações em relação ao instituto da indisponibilidade de bens, as quais impactam diretamente as normas do Direito Registral Imobiliário e, consequente, as transações imobiliárias.

Por meio do Provimento 188, publicado em 18/12/2024, restou alterado o Código Nacional da Corregedoria Nacional de Justiça, para revogar o Provimento 39/2014 (normativa anterior) e dispor sobre o funcionamento da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB) 2.0, destinada, por sua vez, ao cadastramento e cancelamento das ordens de indisponibilidade de bens.

O Provimento 188 surgiu da necessidade de padronização no âmbito territorial nacional eletrônico de dados estruturados para o atendimento ao princípio da eficiência, previsto no artigo 37 da Constituição, e tem por objetivo centralizar as ordens de indisponibilidade de bens e os respectivos cancelamentos, atribuindo obrigações aos notários e registradores de imóveis.

Confira as principais alterações introduzidas pelo Provimento 188:
– Administração e fiscalização da CNIB: a CNIB passa a ser administrada pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR) e fiscalizada pela Corregedoria do CNJ.

– Obrigatoriedade de consulta à CNIB: notários e registradores de imóveis estão obrigados a consultar o banco de dados da CNIB ao desempenharem suas atividades. A existência de uma ordem de indisponibilidade não impede a lavratura de escritura pública, mas exige que as partes sejam informadas e que essa circunstância seja consignada no ato notarial.

– Procedimentos específicos: em casos de arrematação, alienação ou adjudicação, a autoridade judicial que determinou tais medidas deve prever expressamente o cancelamento de outras constrições oriundas de outros processos, o que agiliza e simplifica a baixa dos gravames para o interessado. Além disso, operações como retificação administrativa, unificação, desdobro, desmembramento, divisão, Reurb, envolvendo imóveis com indisponibilidade averbada podem ser realizadas sem autorização da autoridade ordenadora, desde que a indisponibilidade seja transportada para as novas matrículas e a autoridade seja informada.

– Impedimento de registro de títulos: a superveniência de ordem de indisponibilidade impede o registro de títulos, ainda que anteriormente prenotados, salvo se existir na ordem judicial previsão em sentido contrário.

A nosso ver, a alteração que causa maior impacto no âmbito dos negócios jurídicos do Direito Imobiliário é essa última, prevista no §3º do artigo 320-I do Provimento 188, a qual estabelece que uma ordem de indisponibilidade de bens prenotada posteriormente ao ingresso de um título impede o registro do referido título, mesmo que prenotado anteriormente, salvo disposição judicial em contrário.

Tal alteração, além de relativizar a ordem de apresentação dos títulos garantida pelo princípio da prioridade registral, incorre em evidente insegurança jurídica no âmbito dos negócios jurídicos do mercado imobiliário, pois permite que uma prenotação posterior impeça o registro do título anteriormente prenotado. Tal possibilidade contradiz a lógica sistemática do Direito inerente à proteção da boa-fé do adquirente.

Amostra dessa contradição reside na aplicação do instituto da fraude à execução, na medida em que um dos requisitos para o reconhecimento da fraude é precisamente o registro anterior da constrição, isto é, a ciência prévia do adquirente. Com o advento do Provimento 188, o adquirente de boa-fé poderá ser surpreendido com a negativa de registro de seu título por uma ordem de indisponibilidade prenotada posteriormente. Uma verdadeira insegurança jurídica.

É fundamental, portanto, que as transações imobiliárias sejam precedidas de uma rigorosa due diligence, principalmente em relação a eventuais apontamentos judiciais em nome do proprietário tabular, a fim de serem evitadas surpresas quando da prenotação do título para registro.

Fonte: Conjur