Problema tributário breca ofertas e avanço do mercado

Uma pendência legal está emperrando o tão esperado crescimento do mercado de fundos imobiliários, desde que a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) publicou a nova instrução que flexibilizou as regras de investimentos, há cerca de seis meses. O nó está no entendimento de que o investidor pessoa física poderá perder a isenção de imposto de renda (IR) sobre rendimentos distribuídos se aplicar em fundos imobiliários que podem comprar cotas de outras carteiras ou Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), modelos previstos na instrução recente.

“A demanda do investidor por fundos imobiliários é grande, mas paradoxalmente não há um aumento proporcional de ofertas, uma vez que o mercado está à espera de solução para um problema tributário envolvendo fundos estruturados segundo as novas regras”, afirma o diretor da Brazilian Mortgages, Rodrigo Machado. De acordo com ele, ninguém quer arriscar o lançamento de carteiras mais flexíveis, se o investidor pessoa física pode não ter direito ao benefício tributário. Entretanto, a Receita Federal, diz o diretor, já deu sinais de que é favorável à extensão da vantagem fiscal para fundos diferenciados, mas a mudança depende da edição de uma nova lei.

“Se a nova instrução amplia as possibilidades de investimento, tornando o fundo imobiliário mais moderno, não há porque ficar restrito”, argumenta Machado. Até então, as carteiras imobiliárias só podiam aplicar recursos em imóveis ou direitos sobre esses bens. Segundo ele, muitos administradores estão com ofertas no gatilho. O executivo ressalta, no entanto, que a perspectiva é de que o nó seja desatado ainda neste semestre.

Machado estima em cerca de R$ 3 bilhões o potencial de novas ofertas apenas de fundos de CRIs assim que a questão for resolvida. “Esse é o volume que estaria no forno para ir a mercado em três a cinco meses, com recebíveis de créditos já existentes”, diz.

Da mesma maneira, o mercado para fundos de fundos imobiliários é grande, acredita o diretor. “Vários bancos que não são especializados na administração de fundos imobiliários têm interesse em fazer parte desse mercado na condição de gestor de carteiras.” Na visão de Machado, os R$ 2,7 bilhões de patrimônio sob gestão nos fundos listados em bolsa ou mercado de balcão poderiam facilmente aumentar em 50% a 60% caso a questão tributária fosse resolvida e os bancos finalmente participassem desse mercado.

Como consequência, os investidores veriam um aumento no volume de ofertas, acredita o executivo. “Uma corretora especializada conseguiria facilmente colocar uma oferta de R$ 100 milhões se contasse com a parceria de bancos na distribuição das cotas para a sua base de clientes.”

A isenção de IR sobre rendimentos para a pessoa física é o principal atrativo do fundo imobiliário, na opinião de Machado. “Para o investidor que busca uma renda de longo prazo, a isenção faz uma diferença brutal.” Só tem direito ao benefício fiscal a pessoas física que não possuir 10% ou mais das cotas do fundo, que deverá, por sua vez, ter no mínimo 50 cotistas e ser exclusivamente negociado em bolsa ou em mercado de balcão.