Rendimentos Isentos e Não Tributáveis na venda de Imóveis Residenciais

A isenção do Imposto de Renda da Pessoa Física sobre rendimentos no “ganho de capital” na venda imóvel existe nas situações hoje abordadas e consta das instruções no “ajuda” no Programa Gerador da Declaração-PGD, e do “Perguntas e Respostas do IRPF”, mas ainda surgem dúvidas sobre o tema. É importante saber em que situação há isenção para evitar multas quando há erros que levam o contribuinte a declarar como isento rendimentos que em verdade são tributáveis. Neste artigo, não esgotaremos o assunto e daremos destaque aos casos mais recorrentes envolvendo vendas e compras residenciais.

    A primeira situação é quando se vende um bem ou direito em que o valor da alienação não ultrapassa R$ 35.000,00 no mês e contempla a venda de imóveis. No caso de ações negociadas no mercado de balcão o valor não deve passar de R$ 20.000,00. Esses são os chamados “ganhos de pequeno valor”.

    Uma segunda hipótese de isenção envolvendo imóveis é quando o valor da venda não supera R$ 440.000,00, tratando-se do único imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão. No caso, não importa se o imóvel é urbano ou rural, residencial, comercial, industrial ou ainda destinado a lazer. Ou seja, havendo mais de um, por exemplo, um rural outro urbano, mesmo que seja um lote sem construção, sem escritura e de ínfimo valor, o “ganho de capital” na venda de qualquer um deles é tributável. Também, não importa se a venda anterior dentro do período de cinco anos foi isenta ou tributável. O limite individual é em relação à parte de cada condômino ou coproprietário. No caso de imóvel pertencente a cônjuges ou companheiros, o limite aplica-se ao todo do imóvel, a menos que exista contrato escrito, isso entre os companheiros (Perguntas e Respostas nº 534).

    Uma terceira situação de isenção, inclui os ganhos na venda de imóveis adquiridos até o ano de 1969, na medida em que nesses casos há redução de 5% ao ano sobre o valor do ganho ou seja, 100% de redução do lucro aos 20 anos ou mais. A redução de 5% ao ano contempla ainda as vendas de imóveis adquiridos entre os anos de 1969 e 1988. Para aquisição após essa data não mais há redução.

    Mas hoje o que mais chama atenção é o caso de isenção na venda de um imóvel residencial no País e aplicação do valor recebido na compra de outros imóveis residenciais também no Brasil no prazo de 180 (cento e oitenta) dias. Veja que no caso anterior (isenção de valor até R$ 440 mil), não restringia a classe e localização do imóvel, muito embora se limitasse o valor. Mas aqui a situação é bem diferente. A medida surgiu com a chamada “Media Provisória do Bem” (nº 252/2005), que foi convertida na Lei 11.196/2005 (art. 39.). Instituiu-se a isenção total ou proporcional ao valor aplicado no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contados da celebração do contrato na primeira operação, mesmo que envolva “contrato de gaveta” e inexista escriturada e registro de imóvel. Para o Fisco, o que vale é a situação de fato e não a de direito.

    No caso, surgem dúvidas importantes sobre a matéria. Uma delas, já esclarecida pela Receita Federal no “Perguntas e Respostas do IRPF” 2013 (nº 532), é: a isenção abrande casos de construção de outro imóvel residencial? A resposta é não, uma vez que o benefício fiscal é apenas quando o produto da venda de imóvel residencial no País e compra de imóveis com a mesma classificação e localização. Igualmente, não são isentas outras situações corriqueiras trazidas durantes palestras sobre IRPF. Entre essas, quando se aplica o valor da venda em reformas, ampliações de imóveis residenciais ou compra de terrenos para futura construção residencial, ainda que sejam no País e no prazo de 180 dias.

    A isenção, reitere-se, é total ou proporcional ao valor aplicado no prazo de 180 dias da venda e se estende à aquisição de parte do imóvel havido em condomínio, bem como, nestas condições, o contribuinte adquire partes de outro imóvel, em condomínio ou de 100% de outro, nos casos de imóveis privativos do contribuinte. E nas hipóteses de venda a prazo e aquisição parceladas, a isenção é somente sobre os valores recebidos, ainda que em parcelas, e investidos na compra de outro dentro do prazo dos 180 (cento e oitenta) dias, sempre contados da assinatura do primeiro contrato.