STJ: incabível tratar diversos imóveis como universalidade para fins de tributação

Se o município não pode considerar o conjunto de imóveis uma universalidade para cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), é inadmissível que o contribuinte possa fazê-lo com o intuito de pagar menos Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Com esse entendimento, a Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) acolheu recurso do município do Rio de Janeiro para fazer incidir o ITBI em desfazimento de condomínio.

No caso, quatro pessoas eram coproprietários de seis imóveis urbanos (quatro apartamentos e dois prédios). Os condôminos resolveram extinguir parcialmente a copropriedade e, para isso, cada um passou a ser único titular de um dos seis imóveis. Quanto aos dois restantes, manteve-se o condomínio.

Para o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro não houve transmissão de propriedade com relação à maior parte da operação, havendo simples dissolução de condômino relativo a uma universalidade de bens, conforme o artigo 631 do Código Civil de 1916. Isso porque apenas alguns dos proprietários tiveram aumento real de patrimônio imobiliário com relação à situação anterior.

No STJ, o município do Rio de Janeiro alegou que o desfazimento de condomínio relativo a bens indivisíveis, como é o caso de apartamentos, dá-se por meio de alienação onerosa, o que faz incidir o ITBI.

Segundo o relator, ministro Herman Benjamin, não há como dividir o imóvel para que cada pessoa seja a única proprietária de parcela dele. Tampouco é possível considerar os seis imóveis com uma universalidade, como fez o tribunal estadual. “Isso porque o registro imobiliário é individualizado, como o é a propriedade de apartamentos”, disse.

O relator destacou que, com o acordo, cada um dos condôminos passou a ser único proprietário de um dos seis imóveis. Ou seja, adquiriu dos outros três proprietários 75% desse imóvel, pois já possuía 25%. “O ITBI deve incidir sobre a alienação desses 75%, a toda evidência. Isso porque a sua aquisição se deu por compra (pagamento em dinheiro) ou permuta (cessão de parcela de outros imóveis)”, assinalou.

Esse raciocínio, segundo o ministro, aplica-se aos quatro imóveis que passaram a ser titulados por um único proprietário. Quanto aos outros dois imóveis, com relação aos quais o condomínio subsistiu, não há alienação onerosa, portanto nem incidência do ITBI.