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A Inaplicabilidade da TR nos Contratos de Mútuo Habitacional
Dr. Alexandre D. Bender

Em decisão proferida pelo Supremo Tribunal Federal, que julgou o Recurso Extraordinário nº 596.412-4, foi adotado o entendimento para vedar a utilização da TR – Taxa Referencial – como índice de correção monetária empregada no reajuste de contrato de mútuo habitacional, celebrado sob o sistema do Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional, comumente denominado de PES/CP.

 

Embora o entendimento dos Ministros não possa ser aplicado genericamente a todos os contratos de financiamento da casa própria, a decisão, publicada em 30 de março do corrente ano, segue a tendência já assentada quando julgada a Ação Direta de Constitucionalidade nº 493/0-DF, na qual foi discutida a legalidade quanto à incidência ou não da TR nos referidos contratos.

 

A prática utilizada pelas instituições financeira é no sentido de aplicar a TR como se fosse índice de atualização monetária dada pela caderneta de poupança, donde advém de longa data a discussão jurisprudencial acerca da legalidade do referido índice, formando-se duas correntes, com entendimentos antagônicos, sobre o tema.

 

A primeira corrente, adotada por juristas defensores de bancos, entende pela legalidade da TR como índice de correção do saldo devedor sob o fundamento de ser o adotado pela caderneta de poupança, independentemente da forma como é encontrado, ao passo que a segunda posição assegura a ilegalidade da TR como índice de atualização monetária sob o argumento de que, em seu valor real, a Taxa Referencial acresce ao valor real da moeda as variações do mercado financeiro.

 

Todavia, a recente decisão prolatada pelo Supremo Tribunal Federal tem o condão de não apenas consagrar o ato jurídico perfeito, como também estabelecer um entendimento unânime perante as instâncias inferiores, pois o juízo adotado é ato reflexo da declaração de inconstitucionalidade do art. 18, caput e §§ 1º e 4º, bem como dos artigos 20, 21, parágrafo único, 23 e 24, todos da Lei nº 8.177/91.

 

A inaplicabilidade da TR nos contratos de mútuo habitacional tem como fundamento primordial evitar a distorção dada pela Lei nº 4.380/64, que instituiu a correção monetária nos contratos imobiliários do Sistema Financeiro da Habitação, visto que, em seu art. 5º, parágrafo primeiro, o saldo devedor somente seria corrigido por índices que refletiriam adequadamente as variações do poder aquisitivo da moeda Isso não acontece na aplicação da TR, pois este é um indexador que reflete a captação da moeda no mercado financeiro, agregando um adicional ao real valor das prestações, sendo plenamente incompatível com a função social, meramente assistencial, dos contratos firmados pelo Sistema Financeiro de Habitação.

 

Além disto, a Taxa Referencial não pode ser aplicada como índice de atualização do saldo devedor, pois há de prevalecer a posição do Supremo Tribunal Federal, quando se manifestou sobre o tema durante o julgamento da ADIn 493/0-DF, declarando a inconstitucionalidade da aplicação da Lei nº 8.177/91 em relação aos contratos firmados antes da sua vigência, tendo em vista que viola o ato jurídico perfeito e o direito adquirido dos mutuários, ou seja, a TR não pode ser cobrada nos contratos que tenham sido firmados até o advento desta lei.

 

Neste sentido, se a lei alcançar os efeitos futuros de contratos celebrados anteriormente a ela, será retroativa porque vai interferir na causa, que é um ato ou fato ocorrido no passado. O disposto no artigo 5º, XXXVI, da Constituição Federal se aplica a toda e qualquer lei infraconstitucional, sem qualquer distinção entre lei de direito público e lei de direito privado, ou entre lei de ordem pública e lei dispositiva, razão pela qual deve ser guarnecido o direito adquirido a fim de proibir a cobrança da TR em contratos celebrados até a promulgação da Lei nº 8.177/91.

Assim, visando à garantia da estabilidade processual, corroborando os motivos supra expostos, há de se ratificar a substituição da aplicação da Taxa Referencial por outro índice para correção monetária do saldo devedor, a fim de se evitar violação aos preceitos constitucionais ou dar ensejo a cláusula abusivamente pactuada no contrato de mútuo habitacional, desde que o mutuário tenha contratado com a instituição bancária até a Lei nº 8.177/91 ter entrado em vigor.

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